そんな方の疑問にお答えします。
本記事の内容
この記事を書いている僕は投資歴が約２年で、コツコツと資産を積み上げてる平凡な会社員です。
不動産投資は始めたばかりですが、僕の知識と経験が皆さんの役に立てば幸いです。
では、不動産投資で知っておくべき経費と税金についてまとめていきますね。
不動産投資の全体像
まずは不動産の全体像をざっくりとまとめます。
図で説明するのは、銀行から融資を受けて不動産オーナーになった場合です。
基本的には物件管理をする管理会社を利用することになりますので、それらを含めた図にしています。
今回は僕と同じようなサラリーマンや公務員で働いている人に向けて解説していますので、全員がこの仕組みと同じではないですが、ほとんどの方は同じような状態になると思います。
簡単に言うと、物件を借りる人が家賃を払ってくれて自分（オーナー）が家賃の中から必要経費（ローン、管理費）を払う、といった感じです。
家賃よりも必要経費が少なければプラス収支となり、その逆であればマイナス収支となります。
ここで登場してきた「経費」が不動産投資における税金面での大きなポイントになります。
給与所得と不動産所得の合算
この記事で対象としているサラリーマンや公務員で働いている人は給与所得を得ていますよね。
給与所得のみの場合は給与所得に対して課税されますが、その他の所得がある人は合算した所得に対して課税されます。
（合算されない所得もありますが、この記事では省略します。）
不動産投資では確定申告が必要
不動産投資をした場合、確定申告が必要になります。
確定申告は、「めんどくさい。よくわからない。」といったイメージがあるかと思います。
しかし、不動産投資には確定申告が必須です。
最初は確かにイメージ通り”めんどくさい”ですが、やり方がわかってしまえば、単純な作業です。
僕自身は手作業でやるのは無理だと思ったので会計ソフト『freee』を使いましたが、ノンストレスで確定申告できましたよ。
合算した所得に対して課税
確定申告をする際、不動産投資で得た所得は「不動産所得」と呼ばれ、給与所得と合算することになります。
合算された所得に対して課税されることになりますが、不動産所得は
不動産所得 ＝ 家賃収入 － 必要となる経費
となります。経費が増えるほど、課税される所得が減りますね。
経費が増えると手元に残るお金も減ってしまうのでは？と考える人もいるかと思います。
しかし、手元のお金は減らない経費（減価償却費）というものがあり、ここが不動産投資のポイントになります。
計上できる経費
不動産投資における経費について、主なものを説明してから、減価償却費について説明しますね。
主な経費
主な経費としては、以下のような項目があります。
一度、理解してしまえば、項目はほとんどかわらないので、難しく考えることはないです。
- 租税公課（固定資産税、都市計画税、不動産取得税、収入印紙代）
- 損害保険料（火災保険、地震保険）
- 修繕費（部屋の修繕、リフォーム）
- 支払利息（ローンの利息分）
- 修繕積立金（物件の将来的な大規模修繕工事に向けてた積立金）
- 管理費（物件管理組合への費用、家賃・入居者の募集などを行う業者への費用）
- 減価償却費（不動産の資産価値の減少分に対する費用）
通常、経費は使えば使うほど手元のお金が減っていくので、経費は抑えた方がよいです。
しかし、減価償却費は手元のお金が減ることはなく、持っている資産（不動産）の価値が減るために、その分を経費に入れられるというものです。
不動産の減価償却費を理解
不動産の場合、建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリートなど）によって減価償却費の額が変わってきます。
シンプルに考えると、木造であれば鉄筋コンクリートとかに比べて劣化が早いので資産価値が減りやすい。
つまり、１年間で計上できる減価償却費が大きくなりやすいですが、計上期間は短期間になりやすい、といった感じです。
逆に、鉄筋コンクリートなどは、１年間の減価償却費は小さいですが、計上期間は長期間になる、ということです。
この減価償却費を経費として的確に計上することで、年間の所得が減り、支払う税金が少なくなります。
まとめ：知識を得て不安を解消し、不動産投資の判断をできるようになる。
いかがでしたか？
不動産投資に関して、モヤモヤしていたことが少しでもわかるようになりましたでしょうか。
実は、僕自身、今回のような知識を十分にインプットする前に不動産投資を始めました。
実際にやってみて学ぶことも多いですが、事前に知識を得てから不動産投資を始めた方が安心ですね。
知識を得たら、行動あるのみです。
では、また次回！