そんな方の疑問にお答えします。
本記事の内容
この記事を書いている僕は投資歴が約２年で、コツコツと資産を積み上げてる平凡な会社員です。
不動産投資を始めて気付いたことなど、僕の知識と経験が皆さんの役に立てば幸いです。
今回は、不動産投資におけるキャッシュフローについて、です。
不動産投資におけるキャッシュフロー
突然、キャッシュフローと言われても、何のことかわからないですよね。
キャッシュフローとは、キャッシュ（現金）がどれくらい入ってきて、出ていったのかのフロー（流れ）を表すものです。
会社の決算や個人の家計簿などあらゆる面で、大切なのがキャッシュフロー（現金の流れ）です。
不動産投資では、キャッシュフローをしっかりと把握しておくことで、将来的な損益が明確になり、投資を継続するべきかの決断に役立てることができます。
キャッシュフローの要素
不動産投資では、とてもわかりやすく
キャッシュフロー＝家賃等の収入ー（ローン返済額+経費+税金）
で計算することができます。
不動産を購入後に発生するものとして、以下のような項目が考えられます。
- 家賃等の収入：毎月の家賃、礼金、更新料
- ローン返済額：元金とローン利息の返済額合計
- 経費：保険、修繕積立金、管理費、修繕費、交通費等雑費
- 税金：不動産取得税、固定資産税
キャッシュフロー例
では、実際にキャッシュフローを計算してみますね。
| 項目 | 金額（万円） |
| 家賃等（毎月9万円） | １０８ |
| ローン返済（毎月6万円） | ７２ |
| 経費（管理費等毎月２．５万円） | ３０ |
| 税金（固定資産税） | ５ |
年間キャッシュフロー＝１０８－（７２+３０+５）＝１万円
こちら、実は私が保有している物件です。（簡単にするために端数は省略しています。）
中古ということもあり、今年になって管理費等が値上がりして経費が増えたことにより、キャッシュフローがギリギリプラスになっています。
キャッシュフローの重要性
なぜ、キャッシュフローが重要なのかというと、以下の３点くらいが主なところです。
視点によっては、他にもありますが、あくまでも僕が感じていることです。
自己資金の支出入
キャッシュフローがプラスになるかマイナスになるかによって、自己資金に関係してきます。
プラスであれば、将来的に発生する支出に対してプールしておくことができ、安心できます。
逆に、マイナスであれば、自己資金を支出しながらローンの完済を待つことになります。
場合によっては返済ができなくなり、最悪の場合は物件を手放すことになります。
（新築物件などはキャッシュフローがマイナスの場合が多く、よほどの資金力がない限り、オススメできないです。）
修繕費などの急な支出
物件の修繕が発生した際、必要な費用を出さなければなりません。
経年劣化するエアコン等の備品は予測がつきやすいですが、突発的に修繕が必要になる場合もあり、これに対応するために支出が発生します。
キャッシュフローがプラスであれば、安心して対応することができますね。
売却価格に影響
キャッシュフローがプラスであるということは基本的に家賃が高い物件となります。
不動産を永久に保有することは考えにくいです。
将来的に売却をする際の査定で家賃が大きく影響して、売却価格に良い効果を生みます。
いかに高く家賃を維持しておくかは非常に重要なことです。
自身の経験談
実際の僕の経験ですが、このようなキャッシュフローを計算することなく、不動産投資をスタートしています。
運用をしていく上で気づけたので良かったのですが、初めから知っていればもっと安心して投資ができたと反省しています。
中でも、僕の経験から２つ、キャッシュフローを考える上で大切だなと思ったことを書きますね。
税金は想像以上に高い
僕自身、前職が公務員で税金に対してかなり疎かったです。
年末調整で職場が税金の手続きをしてくれていたので、税金に対する興味がそもそもなかったのかもしれません。
そんな認識で不動産投資をスタートしたので、初年度にかかる不動産取得税、毎年発生する固定資産税等の請求書が届いた際はびっくりしました。
都内のとあるワンルームマンションですが、ざっくりとこんな感じです。
・不動産取得税 １５万円
・固定資産税 ５万円
・都市計画税 １万円
合計 ２１万円
マジで高いです！！
修繕費は突然やってくる
若干のプラスのキャッシュフローで推移していた物件があったのですが、突然、管理会社から連絡があり
「自動照明が壊れたので、修理をさせてください。」
と言われました。
なるべく安く済ませたいので、備品の相場を調べて
「これで修理してください。」
と回答したところ、業者指定のものしか対応できないと連絡がありました。
制度などを熟知していなかったこともあり、管理会社の言いなりになってしまいました。（このあたりの交渉は反省点です。）
結局、２万円くらいだったのですが、突発的に発生すると精神的にきますね。
まとめ：興味のある物件でざっくりと計算してみて、キャッシュフローをイメージしてみましょう。
今回の記事では、不動産投資を始める上で大切なキャッシュフローについて取り上げました。
僕自身、良く理解できていない状態で投資をスタートしたのですが、事前に勉強しておくべきでした。
キャッシュフローをしっかりと理解した上で、不動産投資を始めた方が安心できますので。
一つ一つ知識として身に付けて、より良い不動産投資ができると良いですよね。
ではまた次回。